Wykup mieszkań w pytaniach i odpowiedziach

Na pytania Czytelników odpowiadał Adam Ostaszewski, radca prawny z Koszalina.

Pod koniec grudnia Trybunał Konstytucyjny wydał wyrok, z którym uznał zapis ustawy zezwalający na wykup mieszkań spółdzielczych za "złotówkę" za niezgodny z konstytucją. Co on oznacza, jakie są jego konsekwencje?

- Jestem w grupie "szczęśliwców", którzy wykupili mieszkania przed wydaniem wyroku Trybunału Konstytucyjnego. Wyrok jest jednak dla spółdzielców niekorzystny, mówi że ustawa umożliwiająca wykup mieszkań od spółdzielni za grosze jest niezgodna z konstytucją. Czy w związku w tym zawarte już akty notarialne mogą zostać unieważnione? Czyli czy możemy stracić nabyte na jej podstawie mieszkania?
- Nie, tak być nie może. Ci, którzy wykupili już od spółdzielni swoje mieszkania mogą spać spokojnie.

- W marcu 2008 roku załatwiłam sprawy związane z wykupem łącznie z wpłatą 2.400 zł i od tego czasu czekam na umowę notarialną. Czy ustawa określa czas, w jakim spółdzielnia powinna skierować sprawę do notariusza?
- Wnioski o wykup mieszkań ze spółdzielni powinny być zrealizowane w ciągu trzech miesięcy od dnia ich złożenia.

- Czy teraz po ogłoszeniu wyroku Trybunału Konstytucyjnego, sprawa wykupu mieszkań jest wstrzymana?
- Nie. Trybunał Konstytucyjny uznał zapisy ustawy nakazujące spółdzielniom sprzedaż mieszkań za przysłowiową złotówkę za niezgodny z konstytucją, jednak jednocześnie orzekł, że przepis ten będzie obowiązywać jeszcze przez rok.

- Czyli spółdzielnie mogą zawiesić lub wstrzymać sprzedaż mieszkań?
- Nie. Przepisy obowiązują i trzeba je wykonywać.

- A moja spółdzielnia nie chce podpisać aktu notarialnego mimo iż złożyłam wniosek i wpłaciłam żądaną kwotę. Co mogę zrobić?
- Powinna pani wysłać do spółdzielni pismo z wezwaniem do wyznaczenia terminu na podpisanie aktu notarialnego u notariusza. Należy wyznaczyć spółdzielni termin na odpowiedź, najlepiej tydzień lub 14 dni.

- Ale ja już takie pismo złożyłam i odpowiedzi nie dostałam.
- To w takim razie może pani wystąpić do sądu z pozwem.

- 30 lipca 2007 roku zgłosiłam do spółdzielni mieszkaniowej wniosek o umorzenie niespłaconych rat jako nienależnych z tytułu przekształcenia lokatorskiego prawa na własnościowe. Na to otrzymałam odpowiedź ze spółdzielni, że "wyżej wymieniona ustawa nie nakłada na zarząd spółdzielni obowiązku podejmowania decyzji w przedmiocie umorzenia niespłaconej należności z tytułu uzupełnienia wkładu budowlanego przy przekształceniu spółdzielczego prawa do lokalu". Jaka jest teraz moja sytuacja, co mam zrobić aby spółdzielnia umorzyła mi pozostałą niespłaconą część z tytułu przekształcenia?
- Faktycznie spółdzielnie mieszkaniowe nie podejmują decyzji w kwestii umorzenia niespłaconych rat. Z mocy prawa umorzenie takie zostało dokonane po wejściu w życie ustawy. Oznacza to, że wszyscy ci, którzy mieli zobowiązania z tytułu niespłaconych rat z tytułu przekształcenia prawa do mieszkania lokatorskiego na własnościowe już ich nie mają. I żadna decyzja spółdzielni nie jest tu potrzebna.

- W mieszkaniu spółdzielczym lokatorskim zamieszkałem w 1978 roku, a koszty jego budowy (kredyt) spłaciłem w 1991 roku. Wniosek o przekształcenie w odrębną własność złożyłem w sierpniu 2007 roku. Otrzymałem ze spółdzielni pismo ile mam zapłacić za wykup ziemi i całą kwotę wpłaciłem w grudniu 2007 roku. Termin podpisania ze mną umowy ustalony został na połowę stycznia 2008 roku. W ustalonym terminie do podpisania aktu notarialnego nie doszło, ponieważ spółdzielnia, jak i notariusz, wzbraniali dostępu do jego projektu przed dniem podpisania. Od roku spółdzielnia bezwarunkowo odmawia wprowadzenia jakichkolwiek zmian do projektu umowy. Warunkiem podpisania umowy jest akceptacja narzuconych klauzul. Co mogę zrobić w takiej sytuacji?
- Może pan zwrócić się do sądu. Podpisując akt notarialny może pan zgodzić się na to, aby spółdzielnia zamieściła w nim dodatkowe zapisy, ale nie musi pan wyrazić na to zgody.

- A czy mam szansę wygrać?
- W koszalińskim sądzie było już kilka podobnych spraw i spółdzielcy je wygrali. Sąd nakazał spółdzielniom zawarcie aktów notarialnych bez dodatkowych zapisów.

- Złożyłam w spółdzielni wniosek o wykup mieszkania i wpłaciłam pieniądze. Teraz czekam na podpisanie umowy notarialnej, ale sprawa się przeciąga. Co będzie z moimi pieniędzmi, jeśli do końca roku nie zdążę podpisać aktu notarialnego?
- W takim przypadku spółdzielnia będzie musiała zwrócić pani pieniądze.

- Spółdzielnia każe mi czekać na podpisanie aktu notarialnego i tłumaczy, że u notariusza jest kolejka. Czy mogę skorzystać z usług innego notariusza, czy muszę czekać na wybranego przez spółdzielnię?
- Może pani skorzystać z usług innego notariusza.

- Czy w takim przypadku spółdzielnia musi wydać mi dokumenty niezbędne do sporządzenie umowy?
- Notariusz powinien wystąpić do spółdzielni po potrzebne mu dokumenty.

- W 1992 roku wykupiłem od spółdzielni mieszkanie na własność, ale bez gruntu. Co mam zrobić, aby teraz wykupić też grunt?
- Musi pan wystąpić do spółdzielni o wyodrębnienie własności pana lokalu.

- Mam mieszkanie własnościowe spółdzielcze. Zapłaciłem za nie. Teraz spółdzielnia chce sprzedać w naszym bloku pralnie i suszarnię, które przecież stanowią części wspólne. czy ma takie prawo bez pytania mnie o zdanie?
- Tak. Gdyby miał pan mieszkanie wyodrębnione ze spółdzielni na własność, to spółdzielnia dokonując takich zmian musiałaby uzyskać pana zgodę. A gdy ma pan mieszkanie spółdzielcze własnościowe, to tak naprawdę jego właścicielem jest nadal spółdzielnia i części wspólnych w budynku nadal jest spółdzielnia. I ona może tymi częściami wspólnymi nadal dysponować. Spółdzielcy mogą wpływać na jej decyzje dotyczące tych części jedynie na zebraniach grup członkowskich.

- Spółdzielnia chce w akcie notarialnym dokonać zapisu na temat dalszego utrzymania zatok parkingowych i placów zabaw dla dzieci. A ja na taki zapis się nie zgadzam. Co mam zrobić?
- Powinna pani zgłosić w spółdzielni, że nie zgadza się pani na takie dodatkowe zapisy. Jeśli spółdzielnia pani uwag nie uwzględni, pozostanie pani droga sądowa.

- Wykupiłam mieszkanie od spółdzielni mieszkaniowej w 1990 roku. Mam mieszkanie własnościowo-spółdzielcze bez księgi wieczystej i bez ziemi. Czy jest sens wykupu ziemi oraz założenia księgi wieczystej, a jeśli tak to w jakim terminie powinnam to zrobić?
- Nie ma tu wyznaczonego żadnego terminu. Natomiast to, czy chce pani wyodrębnić swoje mieszkanie ze spółdzielni na własność zależy od pani. Aby ułatwić pani podjęcie decyzji mogę powiedzieć, jakie są różnice w obu formach własności. Mieszkanie własnościowe spółdzielcze nadal stanowi własność spółdzielni. Pani może je sprzedać, podarować komuś, założyć na nie księgę wieczystą, ale nadal stanowi własność spółdzielni. Natomiast jeśli je pani wyodrębni na własność, to pani stanie się jego właścicielką.

- Wniosek o wykup mieszkania ze spółdzielni złożyłem 24 lipca 2007 roku. Od spółdzielni otrzymałem pismo w styczniu 2008 roku, w którym poinformowano mnie o wysokości opłat za wykup mieszkania. Należności te niezwłocznie wpłaciłem na konto spółdzielni i dowody wpłat przedstawiłem do wglądu przedstawicielowi spółdzielni, gdyż taki był wymóg. Jednocześnie przedstawiciel spółdzielni poinformował mnie, że akt notarialny będzie ze mną podpisany w lipcu lub w sierpniu 2008 roku. Gdy zgłosiłem się do spółdzielni w sierpniu uzyskałem informację, pod jakim numerem jestem zarejestrowany oraz o tym, że aktów notarialnych podpisywanych miesięcznie jest około 50, więc moja kolej przypadnie w grudniu. W grudniu zgłosiłem się ponownie i dowiedziałem się, że przede mną jest jeszcze około 100 wniosków, więc ze mną akt notarialny będzie podpisany w lutym. Nie wiem, czy tak będzie, czy spółdzielnie mnie zwodzi. Co mam robić?
- Może pan wystąpić do spółdzielni o wyznaczenie terminu, w którym będzie podpisany z panem akt notarialny.

- 20 grudnia wystosowałem pismo do spółdzielni o podanie mi na piśmie przybliżonego terminu podpisania aktu notarialnego, jednak do dziś odpowiedzi nie otrzymałem.
- W takim razie może pan wystąpić do na drogę sądową.

- Kilkanaście lat temu na gruncie należącym do spółdzielni mieszkaniowej wybudowałem pawilon. jestem członkiem tej spółdzielni i mam mieszkanie własnościowe. Czy teraz mogę skorzystać z ustawy i wykupić grunt pod moim pawilonem, czy przysługuje mi takie prawo?
- Tak, ale spółdzielnia może zażądać spełnienia kilku warunków.

- Mam mieszkanie komunalne. Co mam zrobić, aby je wykupić?
- W tej sprawie należy zwrócić się do Urzędu Miejskiego.

- Zajmuję mieszkanie wojskowe, przydział na nie dostał mój były mąż i cały czas figuruje ono na niego, mimo iż jesteśmy po rozwodzie. Ja od 10 lat opłacam czynsz i ponoszę koszty jego utrzymania. Co mogę zrobić, aby je wykupić? On otrzymał drugie mieszkanie w innej miejscowości i wykupił je sobie na własność.
- Powinna pani zwrócić się do byłego męża, aby zrzekł się w Wojskowej Agencji mieszkaniowej na pani rzecz prawa do tego mieszkania. Możecie tez dobrowolnie u notariusza dokonać podziału majątku i mąż może w takim podziale zrzec się na pani rzecz prawa do mieszkania. A jeśli nie zechce to pozostaje pani wystąpić do sądu o podział majątku.

- W marcu 2008 roku załatwiłam sprawy związane z wykupem łącznie z wpłatą 2.400 zł i od tego czasu czekam na umowę notarialną. Czy ustawa określa czas, w jakim spółdzielnia powinna skierować sprawę do notariusza?
- Wnioski o wykup mieszkań ze spółdzielni powinny być zrealizowane w ciągu trzech miesięcy od dnia ich złożenia.

- Czy teraz po ogłoszeniu wyroku Trybunału Konstytucyjnego, sprawa wykupu mieszkań jest wstrzymana?
- Nie. Trybunał Konstytucyjny uznał zapisy ustawy nakazujące spółdzielniom sprzedaż mieszkań za przysłowiową złotówkę za niezgodny z konstytucją, jednak jednocześnie orzekł, że przepis ten będzie obowiązywać jeszcze przez rok.

- Czyli spółdzielnie mogą zawiesić lub wstrzymać sprzedaż mieszkań?
- Nie. Przepisy obowiązują i trzeba je wykonywać.

- A moja spółdzielnia nie chce podpisać aktu notarialnego mimo iż złożyłam wniosek i wpłaciłam żądaną kwotę. Co mogę zrobić?
- Powinna pani wysłać do spółdzielni pismo z wezwaniem do wyznaczenia terminu na podpisanie aktu notarialnego u notariusza. Należy wyznaczyć spółdzielni termin na odpowiedź, najlepiej tydzień lub 14 dni.

- Ale ja już takie pismo złożyłam i odpowiedzi nie dostałam.
- To w takim razie może pani wystąpić do sądu z pozwem.

- W mieszkaniu spółdzielczym lokatorskim zamieszkałem w 1978 roku, a koszty jego budowy (kredyt) spłaciłem w 1991 roku. Wniosek o przekształcenie w odrębną własność złożyłem w sierpniu 2007 roku. Otrzymałem ze spółdzielni pismo ile mam zapłacić za wykup ziemi i całą kwotę wpłaciłem w grudniu 2007 roku. Termin podpisania ze mną umowy ustalony został na połowę stycznia 2008 roku. W ustalonym terminie do podpisania aktu notarialnego nie doszło, ponieważ spółdzielnia, jak i notariusz, wzbraniali dostępu do jego projektu przed dniem podpisania. Od roku spółdzielnia bezwarunkowo odmawia wprowadzenia jakichkolwiek zmian do projektu umowy. Warunkiem podpisania umowy jest akceptacja narzuconych klauzul. Co mogę zrobić w takiej sytuacji?
- Może pan zwrócić się do sądu. Podpisując akt notarialny może pan zgodzić się na to, aby spółdzielnia zamieściła w nim dodatkowe zapisy, ale nie musi pan wyrazić na to zgody.

- A czy mam szansę wygrać?
- W koszalińskim sądzie było już kilka podobnych spraw i spółdzielcy je wygrali. Sąd nakazał spółdzielniom zawarcie aktów notarialnych bez dodatkowych zapisów.

- Spółdzielnia chce w akcie notarialnym dokonać zapisu na temat dalszego utrzymania zatok parkingowych i placów zabaw dla dzieci. A ja na taki zapis się nie zgadzam. Co mam zrobić?
- Powinna pani zgłosić w spółdzielni, że nie zgadza się pani na takie dodatkowe zapisy. Jeśli spółdzielnia pani uwag nie uwzględni, pozostanie pani droga sądowa.

- Złożyłam w spółdzielni wniosek o wykup mieszkania i wpłaciłam pieniądze. Teraz czekam na podpisanie umowy notarialnej, ale sprawa się przeciąga. Co będzie z moimi pieniędzmi, jeśli do końca roku nie zdążę podpisać aktu notarialnego?
- W przypadku nie zawarcia umowy spółdzielnia zobowiązana jest zwrócić pani wpłacone pieniądze.

- Spółdzielnia każe mi czekać na podpisanie aktu notarialnego i tłumaczy, że u notariusza jest kolejka. Czy mogę skorzystać z usług innego notariusza, czy muszę czekać na wybranego przez spółdzielnię?
- Ustawa nie nakłada obowiązku korzystania z usług notariusza wskazanego przez spółdzielnię. Może pani zwrócić się do innego notariusza o sporządzenie i zawarcie umowy.

- Czy w takim przypadku spółdzielnia musi wydać mi dokumenty niezbędne do sporządzenie umowy?
- Spółdzielnia zobowiązana jest udostępnić notariuszowi potrzebne mu dokumenty.

- Jestem w grupie "szczęśliwców", którzy wykupili mieszkania przed wydaniem wyroku Trybunału Konstytucyjnego. Wyrok jest jednak dla spółdzielców niekorzystny, mówi że ustawa umożliwiająca wykup mieszkań od spółdzielni za grosze jest niezgodna z konstytucją. Czy w związku w tym zawarte już akty notarialne mogą zostać unieważnione? Czyli czy możemy stracić nabyte na jej podstawie mieszkania?
- Nie, tak być nie może. Ci, którzy wykupili już od spółdzielni swoje mieszkania mogą spać spokojnie.

- W 1992 roku przekształciłem lokatorskie prawo do mieszkania na własnościowe spółdzielcze, ale bez gruntu. Co mam zrobić, aby teraz wykupić też grunt?
- Musi pan wystąpić do spółdzielni o wyodrębnienie własności pana lokalu.

- Kilkanaście lat temu na gruncie należącym do spółdzielni mieszkaniowej wybudowałem pawilon. jestem członkiem tej spółdzielni i mam mieszkanie własnościowe. Czy teraz mogę skorzystać z ustawy i wykupić grunt pod moim pawilonem, czy przysługuje mi takie prawo?
- Tak, o ile spełnia pan warunki przewidziane ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych.

- Mam mieszkanie własnościowe spółdzielcze. Zapłaciłem za nie. Teraz spółdzielnia chce sprzedać w naszym bloku pralnie i suszarnię, które przecież stanowią części wspólne. Czy ma takie prawo bez pytania mnie o zdanie?
- Tak. Gdyby miał pan mieszkanie wyodrębnione ze spółdzielni na własność, to spółdzielnia dokonując takich zmian musiałaby uzyskać pana zgodę. A gdy ma pan mieszkanie spółdzielcze własnościowe, to tak naprawdę jego właścicielem i części wspólnych w budynku nadal jest spółdzielnia. I ona może tymi częściami wspólnymi nadal dysponować. Spółdzielcy mogą wpływać na jej decyzje dotyczące tych części jedynie na zebraniach grup członkowskich i walnych zgromadzeniach członków spółdzielni lub przez swoich przedstawicieli w radzie nadzorczej.

- Wykupiłam mieszkanie od spółdzielni mieszkaniowej w 1990 roku. Mam mieszkanie własnościowo-spółdzielcze bez księgi wieczystej i bez ziemi. Czy jest sens wykupu ziemi oraz założenia księgi wieczystej, a jeśli tak to w jakim terminie powinnam to zrobić?
- Nie ma tu wyznaczonego żadnego terminu. Natomiast to, czy chce pani wyodrębnić swoje mieszkanie ze spółdzielni na własność zależy od pani. Aby ułatwić pani podjęcie decyzji mogę powiedzieć, jakie są różnice w obu formach własności. Mieszkanie własnościowe spółdzielcze nadal stanowi własność spółdzielni. Pani może je sprzedać, podarować komuś, założyć na nie księgę wieczystą, ale nadal stanowi własność spółdzielni. Natomiast jeśli je pani wyodrębni na własność, to pani stanie się jego właścicielką.

- Wniosek o wykup mieszkania ze spółdzielni złożyłem 24 lipca 2007 roku. Od spółdzielni otrzymałem pismo w styczniu 2008 roku, w którym poinformowano mnie o wysokości opłat za wykup mieszkania. Należności te niezwłocznie wpłaciłem na konto spółdzielni i dowody wpłat przedstawiłem do wglądu przedstawicielowi spółdzielni, gdyż taki był wymóg. Jednocześnie przedstawiciel spółdzielni poinformował mnie, że akt notarialny będzie ze mną podpisany w lipcu lub w sierpniu 2008 roku. Gdy zgłosiłem się do spółdzielni w sierpniu uzyskałem informację, pod jakim numerem jestem zarejestrowany oraz o tym, że aktów notarialnych podpisywanych miesięcznie jest około 50, więc moja kolej przypadnie w grudniu. W grudniu zgłosiłem się ponownie i dowiedziałem się, że przede mną jest jeszcze około 100 wniosków, więc ze mną akt notarialny będzie podpisany w lutym. Nie wiem, czy tak będzie, czy spółdzielnie mnie zwodzi. Co mam robić?
- Może pan wystąpić do spółdzielni o wyznaczenie terminu, w którym będzie podpisany z panem akt notarialny.

- 20 grudnia wystosowałem pismo do spółdzielni o podanie mi na piśmie przybliżonego terminu podpisania aktu notarialnego, jednak do dziś odpowiedzi nie otrzymałem.
- W takim razie może pan wystąpić do na drogę sądową.

- 30 lipca 2007 roku zgłosiłam do spółdzielni mieszkaniowej wniosek o umorzenie niespłaconych rat jako nienależnych z tytułu przekształcenia lokatorskiego prawa na własnościowe. Na to otrzymałam odpowiedź ze spółdzielni, że "wyżej wymieniona ustawa nie nakłada na zarząd spółdzielni obowiązku podejmowania decyzji w przedmiocie umorzenia niespłaconej należności z tytułu uzupełnienia wkładu budowlanego przy przekształceniu spółdzielczego prawa do lokalu". Jaka jest teraz moja sytuacja, co mam zrobić aby spółdzielnia umorzyła mi pozostałą niespłaconą część z tytułu przekształcenia?
- Faktycznie spółdzielnie mieszkaniowe nie podejmują decyzji w kwestii umorzenia niespłaconych rat. Z mocy prawa umorzenie takie zostało dokonane po wejściu w życie ustawy. Oznacza to, że wszyscy ci, którzy mieli zobowiązania z tytułu niespłaconych rat z tytułu przekształcenia prawa do mieszkania lokatorskiego na własnościowe już ich nie mają. I żadna decyzja spółdzielni nie jest tu potrzebna.

- Mam mieszkanie komunalne. Co mam zrobić, aby je wykupić?
- W tej sprawie należy zwrócić się do Urzędu Miejskiego.

- Zajmuję mieszkanie wojskowe, przydział na nie dostał mój były mąż i cały czas figuruje ono na niego, mimo iż jesteśmy po rozwodzie. Ja od 10 lat opłacam czynsz i ponoszę koszty jego utrzymania. Co mogę zrobić, aby je wykupić? On otrzymał drugie mieszkanie w innej miejscowości i wykupił je sobie na własność.
- Powinna pani zwrócić się do byłego męża, aby zrzekł się w Wojskowej Agencji mieszkaniowej na pani rzecz prawa do tego mieszkania. Możecie tez dobrowolnie u notariusza dokonać podziału majątku i mąż może w takim podziale zrzec się na pani rzecz prawa do mieszkania. A jeśli nie zechce to pozostaje pani wystąpić do sądu o podział majątku.